通用晶城变“空城”,昔日规划的商圈为何成“僵尸商业”?

2019-12-01 17:54:28 | 来源:admin

根据仲量联行提供的数据,2019年上半年,商业地产市场整体空置率为13.3%,同比上升0.5%,购物中心空置率为15%,与去年持平,空置率情况没有改善。未来,大量供应进入市场将在短期内推高市场空置率。到2022年,新增供应量的增加将推高市场空置率,这使得商业房地产的形势有些严峻。

随着重庆房地产开发商和高层建筑的大量涌入,商业地产也越来越多。此外,他们还以交通便利、区位优势明显、人流众多的噱头来吸引投资和定居。但是实际情况如何呢?

近日,记者听到朋友们感慨,“业务量达5万平方米的陈家坪通用水晶城,正在成为一个“僵尸企业”,让许多租户和周边居民束手无策。

这到底是怎么回事?

环球水晶城现场搜索:

在大型商场中,最受欢迎的是麻将馆?

记者立即来到位于陈家坪长途汽车站附近的水晶城将军,了解情况。下车的时候,我没有看到陈家坪水晶将军城汽车站后面的汽车站,所以我只好顺着导航先上了立交桥,然后在导航的指引下成功地绕到了水晶将军城的对面。可以看出,水晶城(General Crystal City)的位置并不在人们一眼就能看到的有利区域。

经过大约10分钟的辗转,记者终于站在了水晶城商业圈的入口处,但是这个空无一人的地方真的是商业圈吗?

几层楼的商店都关着门窗。一些商店仍然挂着品牌名称,这些品牌名称在商店退出市场时没有清理干净。弯曲肮脏的商店名称让这个地方看起来有点吓人。我总觉得应该有像《生化危机》(保罗安德森导演的惊悚科幻电影)这样的僵尸从里面冒出来。

带着疑惑,记者慢慢走进来,李记挂了香,麒麟游泳,满是灰尘的自动扶梯不知是否会投入使用,到处都是关门的商店...所有这些都表明,通用水晶城的商业区人口稀少。

突然,记者听到一片哗然,觉得前面好像有很多人。他心想:客流就在他面前。然后我加快脚步,寻找噪音的来源。结果是一个麻将室。难怪它嗡嗡作响!然而,商业圈里最热闹的地方不是购物和玩耍的地方,而是麻将馆。这难道不是我们社区楼下应该发生的吗?在大型商业圈里,最令人兴奋的是一家面积不到30平方米的麻将馆,这让记者们更加困惑。这是楼下的商业圈还是麻将馆?

拜访定居的商人:

如果你下了三次注,又摆脱了三次,商人还会被困至少三年吗?

不管它的方向是什么,最终在这个普通的水晶城还是有一些商人。我不知道是不是因为麻将馆的存在。这附近还有一家便利店和一家小餐馆,但生意相对较差。

记者走进餐馆,想知道商人的想法。进门后,我发现店里只有三个人。一个是负责烹饪食物的厨师,无聊地浏览着商店里的手机屏幕。另一个是服务员,他正不慌不忙地剥大蒜。另一个是负责挑选和购买食物的人。他有点忙,正在打电话。

看到记者进来,剥蒜阿姨起初有点惊讶,然后立即停止工作,笑了。在她准备问我吃什么之前,我表示我只是想采访和了解情况。剥蒜阿姨低声说"啊,不是为了吃饭",然后仍然热情地和记者交谈。

“这个地方,已经交付三年了,你看像个商业圈吗?商人快走了!开始时,仍有许多企业搬进来。每个人都在关注开发商宣传的交通便利。他们说汽车站在商业圈的门口。轻轨线不得不在这里建一个车站。它离长途汽车站很近,人流很大。永辉超市和其他生活场所就在附近。结果,人们发现这些计划没有实现。汽车站离葛静市几百米远。轻轨根本没有在这里设立车站。此外,葛静市道路位于道路的断裂端。这是一段很长的路要走。没有路人停下来吃饭。乘客流量非常小。周边居住区居民入住率不到三分之一,也没有固定客流。许多企业无法亏本离开。他们宁愿损失租金也不愿离开。至于你看到的李记香串,商店用了不到两个月就开张了,但它必须从商店里撤下来……”听说记者已经了解了水晶城将军的现状,剥蒜阿姨似乎打开了话匣子,立刻开始吐出这个地方。“现在这个地方没有商业圈应该有的饮食和娱乐设施。这看起来像一个荒芜的地方,没有人会来……”

“不仅宣传不同于现实,连物业管理费也不公开透明,物业管理费也比其他商业界贵,通常每平方米5元左右。因此,水晶城的物业管理费为每平方米8元。在我们去问物业管理费的收费标准之前,对方用公司的规定来回答,电费也很高,我们看不出实际费用是多少。原来是1.5元/度的费用。后来,在我们大家发出集体噪音后,这里的电费降低到了1.03度……”厨师一听到阿姨的抱怨就忍不住张开嘴。“我们前厅的租金是每月12,000英镑,现在每天600到700英镑的收入还不错。除了每月的物业管理费、水电费以及配料和原材料的费用,这基本上是每月的损失……”

在听了他们的抱怨后,记者疑惑地问为什么这家餐馆每年都亏损,但仍然没有退出市场。

剥大蒜的阿姨说,当通用精诚邀请商户时,有“三年加三免”折扣,即该店三年租金,该店可使用六年。那时,她认为轻轨和公交车站着陆后这个地方会更好。678年没有发现问题,所以她付了三年租金。结果,生意现在没有进展。由于管理层没有对减租申请作出回应,租金也不能退还,她被迫留在这里。

“不管怎么说,这个地方真的很难欺骗我们……”打完电话后,购物兄弟也无奈地说道。

与第三方核实:

物业管理回应证实“空城”局面

从餐厅出来后,记者问物业管理人员三人说了些什么。管理层首先含糊其辞地表示,他们不对相应的管理层负责,也不知道具体情况。然后他们停止了回应。

记者打了很多电话后,业主又接了电话,回答说他们只负责管理。物业管理费的具体收费标准是根据与商家签订的合同执行的,涉及的电费不透明。业主说没有这样的问题。如果商家对收费有疑问,可以一起去检查电表,不存在业主乱收费的现象。同时对于租金减免等问题,物业方面表示无权干涉,专门询问开发商。当记者问及是否有每日交通数据和商店的相应占用率时,业主说,实际情况基本上与记者在现场看到的人数和开业的企业相同。

采访专家”

商业房地产已经饱和。商业设施越多越好。

采访完物业后,记者就水晶城的现状采访了业内相关人士。

“重庆目前的商业总量很大,基本达到饱和,市场存量也很大,导致许多商业配套设施完全过剩。因此,目前经营不善、商店饲养老鼠和空置率高的情况已经出现……”黄说,“在这样的饱和状态下,商业配套设施越多越好。相反,这可能是太多了,即使规划一个企业,各种因素都应该结合当前的实际情况和未来的规划和发展预期进行科学的考虑。理性看待该地区的发展,而不是单纯依靠想象和欺骗来迫使商业圈的登陆,不仅会破坏开发商的声誉,还会导致商业损失,甚至会影响城市居民的生活幸福指数……”

商业房地产专家薛俨也对水晶城为何空置有自己的看法。“水晶城”一般的“空城”情况,可以从以下三个方面进行分析:

一是定位不准确。早期,水晶城(General Crystal City)被定位为商业中心,类似于现在的天街。然而,它位于一条快速主干道的路边。人群的聚集和到达并不足以使其定位为商业中心。与此同时,在招商引资方面也存在一些问题,即主要商户没有得到有效的落户,许多商业圈已经形成了一定的规模,主要是通过一些主要商户的落户来带动小商铺的发展,从而形成了相对较好的商业格局。然而,目前的主要商家对交通流量和实际操作非常敏感,而且他们对发展的预测也更加准确。这个地方的交通流量小,没有特别吸引人的设计标志,很难吸引别人的注意力。因此,许多主要商家不愿意进入,导致城市空无一人。

第二,设计不到位。正如我刚才所说,购物中心本身位于高速公路的一侧,面对着无尽的车道。人们通常从这条路开车出去已经过时了。没有特殊的设计,它无法吸引他们的注意力。从水晶城(General Crystal City)的整体外观来看,商场建筑缺乏视觉引导,也没有外部展台。如果你开车经过它,你会觉得它是小商店的聚集地,没有人会认为它是一个商业圈。

第三,管理层的参与不够。在早期的商圈设计和后续的投资推广中,管理层未能及时参与,同时在后续的运营中未能及时调整商业业态,未能及时调整其位置,这些都会导致“空城”的局面...商业地产专家薛俨说:“要解决或避免这种情况,最重要的是要从供应方面进行市场细分、差异化定位和改革。”。目前,商业房地产趋于饱和。如果每个人都对商圈进行了广泛而完整的定位,不可避免地会出现不准确的定位,这不利于商圈的发展。未来商业房地产的发展必须走精细化的道路。只有细分客户群,才能更好地满足观众的需求..."

“这不仅是因为电子商务的影响降低了人们出门的冲动,也是因为商业地产的过剩和同质化,这使得许多企业难以经营。此外,还有商业地产规划不佳等因素。”针对环球水晶城出现的问题,重庆宏帆实业有限公司的元宗表示,“环球水晶城项目是石桥浦商圈的核心区域,实际上处于非常尴尬的境地:城市高速公路突然将项目与商圈隔离开来。如果该项目位于城市综合体,交通非常不方便。来自大公关的车辆需要通过一条非常拥挤的高速公路,在立交桥下掉头才能到达项目进行消费。这是城市综合体最致命的弱点。加上杨家坪商圈、石桥铺商圈、大坪商圈几个城市综合体的成熟运营,项目总开发量为4万-5万平方米,无竞争力……”

“如果社区生活配套设施的选址合理,但项目所在的立交板机电市场、龙鑫商住人口相对较少,项目招商运作不佳也存在明显的决策失误:项目分为8号地块和7号地块,以往的高层商务官员只推出8号地块招商,一直放弃7号地块,超市也在规划之中。既然是天街的建筑模式,就应该更多地考虑支持社区,为人们提供便利。超市是民生工程的主要商店。值得注意的是,今天的通用汽车新领导层已准备好与万科讨论合作事宜,并有邀请投资的总体计划……”元宗客观地分析道,“如果你想挽救商业圈的衰落,我建议该项目应该考虑为王鸿社区创建一个ip业务场景模型,并在几个商业圈的缝隙中打造自己的差异化服务!”

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